Ombygning af hus: køkken-alrum, bærende vægge og nye planløsninger
Når boligen er den rigtige, men planen ikke er. Vi åbner op, flytter vægge og udnytter kvadratmeterne, med beregningerne på plads, før der bliver revet noget ned.
Boligen skal passe til det liv, der leves i den i dag
De fleste boliger er tegnet til en bestemt tid eller en anden familie. En ombygning handler om at få boligen til at passe til det liv, der leves i den i dag. Vi tager udgangspunkt i det eksisterende og tilpasser det til dine behov, uden at miste det, der gør boligen til det, den er.
En ombygning rører ved konstruktionen på en måde, en renovering ikke gør. Den væg, der skal væk, bærer måske taget. Derfor er det en fordel, at den, der tegner planen, også er den, der regner på, hvad der holder huset oppe.
Johan er bygningsingeniør og laver selv tegningerne, beregningerne og myndighedsprojektet, hvis der skal søges. Håndværkerne er faste folk, han bruger igen og igen, og han er projektleder hele vejen. Du har én at ringe til.
Vi bygger om i huse, lejligheder og sommerhuse. Vi har base i Virum og kører til det meste af hovedstadsområdet uden tillæg.
Ombygning eller renovering?
En renovering forbedrer det, der allerede er: nye overflader, nyt bad, bedre isolering, men samme planløsning. En ombygning flytter selve planen ved at fjerne eller flytte vægge, lægge rum sammen eller tage nye i brug.
Forskellen betyder noget for to ting: om der skal regnes på konstruktionen, og om der skal søges tilladelse. Den betyder mindre for dig som kunde. Mange projekter er begge dele, og du behøver ikke vide hvilket, når du henvender dig.
Kan væggen fjernes?
Det er det spørgsmål, de fleste ombygninger begynder med. Svaret er som regel ja, og det afgørende er, hvad der skal til. Om en væg er bærende, kan man ikke se på den. Det afgøres af, hvad der ligger ovenpå: etagedæk, tagkonstruktion, en skorsten, en anden væg. Det vurderer Johan ved besigtigelsen, og i tvivlstilfælde ved at åbne et lille stykke.
Skal en bærende væg væk, skal lasten bæres af noget andet, typisk en stål- eller limtræsbjælke, der hviler på søjler eller på de tilbageværende vægge. Den skal regnes: spændvidde, last og hvad fundamentet under kan holde til. Beregningen og tegningen er dokumentationen for, at huset står, som det skal, og de er også det, håndværkerne bygger efter.
Prisen for at fjerne en væg afhænger derfor mindre af væggen end af det, der skal bære i stedet: bjælkens længde, om der skal nye fundamenter til, og hvor meget gulv og loft der skal reetableres bagefter.
Typiske ombygninger
Fire ombygninger, der fylder meget i huse nord for København, og det, hver af dem kræver.
Køkken-alrum
Væggen mellem køkken og stue væk, så der bliver ét rum med lys fra to sider. En af de mest almindelige ombygninger i parcelhuse fra 60'erne og 70'erne, hvor køkkenet blev tegnet som et arbejdsrum bag en dør. Væggen er ofte bærende, og det kan næsten altid løses.
Loft til kip
Loftet fjernes, og rummet får højde op til tagryggen. Det kræver, at spærene kan undvære hanebåndene eller får noget andet at holde sammen på, og at taget isoleres på ny. Konstruktion og bygningsfysik i ét greb.
Ny planløsning
Bad, hvor bryggerset var, en entré, der faktisk er en entré, eller tre små rum, der bliver til to gode. Det er tegnearbejdet, der afgør resultatet, og det er billigst at flytte en væg på papiret.
Udestue, udhus eller garage til beboelse
Kvadratmeter, der allerede står, men ikke er bygget til at bo i. Anvendelsen ændres, så det kræver byggetilladelse, og rummet skal op på beboelsesstandard i isolering, fugt og dagslys. Det kan sagtens betale sig, men det er et større projekt, end det ser ud til.
Tre boligtyper, tre slags vægge
Hvor svær en ombygning er, afhænger mere af, hvordan huset er bygget, end af hvor stort det er.
Parcelhuset fra 60'erne og 70'erne
Lette skillevægge og som regel ét bærende midterparti, der holder taget. Det gør de fleste ombygninger enkle: væggene kan flyttes, og det er kun midten, der skal regnes på.
Murermestervillaen
Murede skillevægge, tunge etagedæk og mange vægge, der bærer. En ombygning her kræver mere beregning og mere stål, men huset kan tåle det, og resultatet holder i hundrede år til.
Lejligheden
De bærende vægge deler du med naboerne ovenover og nedenunder, så både kommunen og ejer- eller andelsforeningen skal sige ja, før der røres ved dem. Vi kender forløbet og har arbejdet for foreninger.
Byggetilladelse ved ombygning
I et enfamiliehus, et rækkehus eller et sommerhus kan de fleste ombygninger laves uden byggetilladelse. Betingelsen er, at boligens anvendelse ikke ændres væsentligt, at etagearealet ikke bliver større, og at brandkravene følges. At der ikke skal søges, betyder ikke, at reglerne ikke gælder: konstruktionen skal stadig regnes og dokumenteres, og ansvaret for det ligger hos husejeren.
I en lejlighed er reglen strammere. Dér kræver det byggetilladelse, hvis ombygningen ændrer de bærende konstruktioners virkemåde eller de brandmæssige forhold, og ejer- eller andelsforeningen skal som regel også godkende arbejdet, før det går i gang.
Skal et rum, der ikke er godkendt til beboelse, tages i brug som bolig, kræver det tilladelse uanset boligtype. Og ligger boligen i et område med lokalplan, kan der være krav, som gælder uanset hvad bygningsreglementet siger. Dem læser vi først.
Kræver dit projekt en tilladelse, laver vi myndighedsprojektet og sender ansøgningen. Du skal kun skrive under. Vi afklarer det tidligt, så du ved, om der skal regnes ventetid ind.
Kilde: Bygningsreglementet BR18, § 5, stk. 1, nr. 3 og 4, og § 7, læst 22. september 2026.
Én samarbejdspartner gennem hele byggeprocessen
Vi står for det hele: fra ingeniørberegninger og arkitekttegninger til koordineringen med håndværkerne. Du slipper for at holde styr på flere faggrupper og får i stedet én, der tager ansvar for projektet, økonomien og processen fra start til slut.
Dialog, besigtigelse & skitse
Vi taler om dine ønsker, besøger boligen og måler op. Du får et første skitseforslag, så der er noget konkret at tage stilling til sammen.
Færdige tegninger
Skitsen bearbejdes til færdige tegninger af indretning og løsninger, så du kan se projektet for dig, før der bliver bygget.
Tilbud
Du får et klart, gennemarbejdet tilbud uden skjulte poster, baseret på de færdige tegninger og dine ønsker.
Projektering & myndighed
Kræver projektet byggetilladelse, udarbejder vi projektmaterialet og klarer myndighedsbehandlingen, så du ikke skal. Mindre opgaver går direkte videre til udførelsen.
Udførelse
Håndværkerne bygger efter tegningerne. Johan er selv projektleder hele vejen og styrer tidsplan, fagfolk og kvalitet.
Aflevering & opfølgning
Vi gennemgår resultatet sammen, retter de sidste detaljer og følger op bagefter, så du er tryg ved det færdige hjem.
Spørgsmål om ombygning
Hvordan ved jeg, om en væg er bærende?
Det kan man ikke se på væggen. Det afgøres af, hvad der ligger ovenpå, og det vurderer Johan ved besigtigelsen. Gæt ikke, og riv ikke ned, før det er afklaret.
Kræver det byggetilladelse at fjerne en bærende væg?
I et enfamiliehus, rækkehus eller sommerhus som hovedregel ikke, så længe anvendelse og etageareal ikke ændres. Konstruktionen skal stadig regnes og dokumenteres. I en lejlighed kræver det tilladelse, og foreningen skal også sige ja.
Hvad koster det at fjerne en bærende væg?
Det afhænger mindre af væggen end af det, der skal bære i stedet: bjælkens længde, om der skal nye fundamenter til, og hvor meget gulv og loft der skal reetableres. Besigtigelsen er gratis, og du får en fast pris på de færdige tegninger.
Hvor lang tid tager en ombygning?
Typisk 2 til 6 måneder, afhængigt af hvor meget der er bærende.
Skal jeg bruge en arkitekt eller en ingeniør?
Til en ombygning er det ingeniøren, der afgør, hvad der kan lade sig gøre, og arkitekten, der afgør, hvordan det kommer til at se ud. Johan laver selv tegninger, beregninger og projektering. På enkelte opgaver trækker han på en arkitekt udefra, men du har kun ham at forholde dig til.
Kan vi bo i boligen imens?
Ofte ja, hvis ombygningen er afgrænset til en del af boligen. Er det køkkenet, der er væk i en periode, skal der planlægges efter det. Vi taler om det ved besigtigelsen.
Hvad er forskellen på ombygning og renovering?
En renovering forbedrer det, der allerede er: nye overflader, nyt bad, bedre isolering, men samme planløsning. En ombygning flytter selve planen ved at fjerne eller flytte vægge. Mange projekter er begge dele, og du behøver ikke vide hvilket, når du henvender dig.